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住宅物业管理是指对以住宅为主及生活配套的住宅小区进行综合一体化管理，并为物业的产权人及使用人提供一个安全舒适的生活居住的环境。
住宅物业管理包括对住宅小区的管理、经营与服务三方面的工作。
从日常物业管理的工作来看，双方的关系更多的被表现为服务与被服务、管理与被管理的关系，这就是物业管理公司所言的对业户进行服务，对物业进行管理。服务将从基本生活保障和品质生活保障两个层面展开，根据情况，也会适度提供和某些管家服务类似的特约菜单服务。当然，这里的管理除了硬件的设施设备管理外，也包括依据《物业管理公约》对社区 | 物业公共生活秩序的管理——即对个别业户违反公约的行为进行管理。遗憾的是在这点上也是引发双方矛盾最多的地方那个，恐怕这和基于雇佣关系的管家思想有关。
那么怎样才是理想的关系呢？这个问题我被很多人问到，以我的经验看，标准答案是——亲和的社会关系。社区，少则几十，多则数百业户，像个小社会一样。物业公司的工作人员也是其中的一部分，他们的努力方向和业户的期望是基本一致的，友好相处，共建共荣。从物业公司方面来说，不要更多的执着于合同约定，超越合同范围的力所能及，不妨多做，邻里之间没合同也不互相帮过忙吗？业户也没有必要不论管理公司有意无意之过，动辄就言辞激烈，甚至拒缴费用。世界很小，像个家庭，相互友好，相互宽容就好。
在居用物业的经营管理上，结合地域特点、人文环境，融合创新，形成了富于特色的居用物业的管理模式和管理特色，表现在：管理结构的简约清晰化、适中的价格、精细的专业化管理和合作、充满人文关爱的人性化服务、服务产品内容丰富形式多样。
（一）住宅小区物业的特点和管理特点
住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇（9层以下）、高层楼宇（10层以上）、超高层楼宇（30层以上）及以单体或组合形式出现的别墅组成，集居住、服务、经济和社会功能于一体，在现代物业管理项目中所占比例最大。
住宅小区物业和管理主要有以下几个特点：（1）统一规划，综合开发；（2）规模大，功能全；（3）房屋结构整体化，配套设施系统化；（4）产权结构多元化，物业种类多样化；（5）分期开发，物业新旧程度不同；（6）业主的文化水平和经济能力参差不齐，管理复杂化；（7）业主对物业管理的需求标准不一样。
（二）住宅小区物业管理的内容
1.住宅小区物业管理的基本内容。住宅小区物业管理包括对住宅小区的管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，有如下基本内容：（1）物业共用部位的日常维护和管理；（2）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；（5）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业资料的管理；（8）开展住宅小区的社区文化活动；（9）开展多种形式的便民服务。
下面对上述住宅小区物业管理的基本内容中的社区文化和便民服务进行简单介绍。
2.住宅小区物业管理的社区文化。社区文化是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，价值观是社区文化的核心。具体来说，社区文化包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。
（1）环境文化。主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，通过社区环境可以感知社区成员理想、价值观及精神面貌等外在形象，如怡人的绿化园林、舒适的休闲布局、写意的小品园艺等，可以营造理想的文化氛围，目前许多物业管理企业导入的物业管理环境识别系统（CIS）的用意便在于此。
（2）行为文化。指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、工作等过程中产生的文化，这些活动能反映出社区风尚、人际关系等文化特征。
（3）制度文化。是指与社区精神、社区理想等相应的制度、规章及组织机构等，这些制度对保障社区文化持久、健康开展具有一定的约束力和控制力。
（4）精神文化。这是社区文化的核心，包括社区精神、道德观、价值观、行为准则等。如有的社区开展升旗仪式、评选文明户等，这些活动属于精神文化建设范畴。社区精神文化具有明显的社区特点，往往要经年累月才能逐步形成。
3.住宅小区物业管理的便民服务。物业管理服务一般分为常规服务、专项服务和特约服务。住宅小区物业管理的便民服务是在常规服务基础上向所有业主、非业主使用人提供的专项服务和特约服务。便民服务是物业管理企业有偿提供的、供业主使用人自愿选择的服务。
便民服务的内容很多，根据物业管理的实践，当前物业管理便民服务的内容可以归纳为衣、食、住、行、娱乐、购物等各个方面。具体来讲，主要是：（1）衣着方面，包括服装洗涤服务、裁剪、制衣、补衣等。（2）饮食方面，包括开办餐饮店、酒吧、茶馆、咖啡店的便民服务，代送餐服务等。（3）居住方面，包括房屋装修，房屋设备修缮、看管，房屋清洁、房屋绿化养护，物业租赁，代缴水电气费用，代搬家服务等。（4）行旅方面，包括接送幼童上学及人托服务，车辆租赁，代订车船机等票，各类车辆的寄放、清洗、保养与维修等等。（5）娱乐方面，包括成立棋牌俱乐部，举办各类展览，各类健身娱乐活动，举办各类比赛等，承办各类家庭晚会聚会等等。（6）购物方面，包括日用百货供应、果菜供应等等。（7）文教体卫方面，包括在文化方面开办图书馆、各种展览和文化知识讲座等，在教育方面开办托儿所、幼儿园和各类培训班等，在体育方面可经营健身室、游泳场、网球场等，在卫生方面开设社区健康中心、经营药店及提供日常医疗护理服务等等。（8）其他方面，包括美容美发服务、代聘保姆服务、代介绍家庭教师、代办房产证和申报户口、代办保险、提供中介咨询等等。
常见的便民服务有家庭维修服务、代客购物服务、家庭钟点服务、会所（文化活动中心）的娱乐服务等。随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们的生活水平在不断提高，呈现出丰富性、多样性，信息时代、网络服务给人们的生活带来了变革，网上金融、教育、游戏、聊天、购物、视频点播、网络咨询、家政服务等层出不穷，人们的生活变得更加灵活方便，以前物业管理能提供的便民服务都可“一网打尽”，物业管理服务也随之增加了智能化网络社区服务的功能。在新经济时代、科技时代、信息时代，物业管理提供的服务需要紧随时代步伐，进行不断创新，要始终以“业主满意”为核心，来分析、挖掘业主、非业主使用人的各种潜在需求，包括精神的、心理的需求，及时策划我们能提供的服务，让物业管理服务跟得上时代步伐，充分发挥物业管理服务的作用。
（三）住宅小区物业管理的重点
1.物业类型多，管理上各有侧重。住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
2.解决物业管理经费不足的矛盾。物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。物业管理收费低于成本，致使有较多的物业管理企业处于亏本运作，如何克服住宅小区物业管理经费不足成为住宅物业管理的难题之一。从现有成功的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小区现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费不足。
3.产权多元化，要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。
4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。
5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。
6.开展丰富多彩的社区文化。针对不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动，一方面加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。
7.开展多种形式的便民服务。
（四）住宅小区的智能化管理
随着现代科学技术在物业开发中的运用，物业及设施的科技含量不断提高，物业管理朝着智能化方向迅速发展。现在住宅小区普遍采用的智能化设施设备有：闭路电视监控系统、小区周界防越系统、电子对讲系统、车辆管理系统、电子巡更系统、家庭报警系统、物业自动抄表系统、自动消防报警系统、楼宇设备自动控制系统等。
智能化设施设备的使用，不仅提高了物业的建设档次，而且为业主的生活带来了方便和安全，也为物业管理提供了新的管理手段和方法，便于提高物业管理质量和服务水平。
（五）建设温馨和谐的美好家园的三个途径
1 ．广大业主是和谐美好小区建设的根本。“小区是我家，建设美好家园靠大家”。业主不仅是参与者，也是创造者和收益者，只有唤起广大业主的法律意识、文明意识和公德意识及物业管理消费意识，自觉维护支持参与小区物质文明和精神文明建设，在加强自我保护和理性维权的同时，自觉遵守 《 物业管理条例 》 等物业管理法规，支持物业管理企业的工作，杜绝私搭乱建、改变建筑物用途、违规装修、噪声扰民、私养宠物、恶意欠费等行为以及践踏草坪、乱折树木花草、乱扔垃圾、随地吐痰等陋习，建立和谐的邻里关系、人际关系，自觉维护小区的稳定和谐。
2 ．物业管理企业是建设温馨和谐的美好家园的关键。物业管理企业要自觉提高服务意识、服务品质、讲求诚信，充分尊重业主的意愿，根据服务合同的内容，切实做好物业服务工作，提供质价相符的服务，减少和化解业主与物业管理企业的矛盾冲突，开展丰富多彩的社区文化活动，唤起业主的参与意识，提倡“健康的身心、时尚的生活方式、和谐的人居关系、多元融洽的社区文化”，营造健康向上的高尚社区氛围，培养业主公民意识、环保意识、自律意识、法律意识，提高业主的生活品味和文化素养，增强业主对小区的认同感、归属感。
3 ．政府职能部门和街道、社区是建设温馨和谐的美好家园的重要参与者。政府职能部门和街道、社区，要全面贯彻有关法规，做到既不“越位”，也不“缺位”，监管“到位”，对违反建筑法规、物业管理法规等行为及时查处，强化监管和执法力度，敢于直面影响社区稳定和谐的原则问题，有权化解和处理问题，街道社区要发挥协调、调解机制和综合治理手段，把处理社区纠纷和冲突纳入协调处理的重点，化解不稳定因素，把不和谐的“苗头”消灭在萌芽状态。水、电、气、电信、有线电视等公用事业单位应转变职能，深化服务、延伸服务，把服务做到终端住户，不要把矛盾转嫁到物业管理公司和业主身上，做好专业服务，为创造和谐社区共同努力。
（六）物业收费管理是居住类物业管理的重要组成部分。
基于目前成熟而且领先的.Net开发技术，采用真正基于Internet连接、适用于多组织分布式应用的物业管理系统会有效降低管理成本。根据“集中管理、分权运作”的管理模式，以收费管理、客户服务业务为核心，集中集团及其下属职能部门、分公司及各地管理处于统一工作平台，实现资源共享、协同工作。通过加强公司总部对下属机构的监督，为企业的经营管理和决策提供集中式的信息化管理，支持企业的可持续发展。提升企业核心竞争力。
经理人
   
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