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*青岛职业技术学院
*青岛酒店职业学院
*中石化安全工程研究院
*山东外贸职业学院
*山东外经贸厅幼儿园
学校是个特殊的业主，不同于社会物业小区的业主，它的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的事业单位，是法人单位，因此它更具有民主意志的普遍代表性和法律意义上的独立性。
表现为以下几个特性：
物业管理工作的育人性
学校物业管理服务主体是青少年学生 , 校园环境对长期学习和生活在这里的学生影响很大。物业管理对校园环境的维护、改善和优化，会不断促进学校育人工作的全面实施。校园环境是隐性课程，学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息，获得更多生活体验 ，产生人文精神架构，从而实现育人目的。
物业管理工作的多元性
与社会上物业管理相比，当前高校物业管理企业较为复杂。社会化改革步伐较快的高校不仅有自己的房地产公司，而且承建了学生公寓或学生食堂，自主经营、自负盈亏，完全按市场竞争的方式进行经营和运作，这部分高校物业管理社会化程度相对较高；另一部分高校则是建立了物业公司管理体制框架，内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但属市场不完全状态，只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作， ( 没有独立法人资格，资产产权不明晰，分配关系还有计划经济、行政管理色彩等 ) ；还有一少部分高校物业管理仍停留在传统计划管理体制框架内等等。并且上述三种状态也因各高校内部差异较大。
物业收费的统一性
与社会物业管理企业相比，学校物业管理呈现出收费统一的特点。物业管理费的收缴不再是每月一次次的上门催缴，而是每月由学校以协商的管理价格统一支付。这笔费用由学校从每学年收缴的住宿费和杂费中支付，物业企业不再直接向学生收取费用。
学校中物业管理的原则
学校物业管理不同于一般的小区或写字楼物业管理，它具有更强的教育文化内涵，不仅要讲求经济效益，更要注重社会效益。因此，物管公司不仅要做好校园的生活后勤服务，而且还要和学院其它部门配合，参与校园精神文明建设，协助学院形成良好的校风、学风。这要求物业管理公司在服务管理过程中不仅要体现市场化、社会化，还要具有教育特色，而且在履行管理的同时，突出服务概念，强化服务功能，落实服务措施。
校园物业管理分为住宅物业、学生公寓、办公物业、体育场馆四大模块和四种管理模式。学校作为特殊业主，不同于社会小区的业主，学校的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的事业单位，是法人单位；而业主是居住物业小区的居民所组成的松散共同体，非法人单位。因此他们在委托或招聘物业管理公司进行管理时，自然有不同的要求和不同的服务标准，学校的这种特殊业主身份使其物业管理与社会物业管理有所区别，明显具有自己的特点：
1. 校园物业管理具有从计划经济向市场经济的过渡性，这是一个过程。这个过程需要决策者、执行者、被服务对象的观点改变、行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。
2. 校园物业管理决策者及业主观念固化。学校成立的历史往往都比较长，几十年甚至上百年的发展过程中，已经形成其自身的管理模式和体系。同时，校园住宅小区的居住群体非常稳定，居住观念也已经固化，在学校实施物业管理，最难解决的就是改变决策者和居住者的观念问题。
3. 校园物业管理受固有习惯影响。高校是一个小社会，校园人与人之间较为熟悉，领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊，最差的也可以绕个弯找到一个非常亲近的关系。而物业管理是要将无偿的服务变为有偿，直接触及到居住者的切身利益，收费的高低、服务的好坏，都会反映到领导的案头，影响决策者的信心和力度。
4. 校园物业管理呈现多元化的特点。伴随着校园社会化的改革进程，多数学校成立了后勤集团或总公司，而物业管理则千差万别。社会化改革步伐较快的高校有自己的房地产公司，完全按市场竞争的方式进行经营和运作，这部分高校物业管理社会化程度相对较高；另一部分则是建立了物业管理体制框架，但属市场不完全状态，只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作；而一少部分高校物业管理仍停留在传统的计划管理体制框架内。
5. 校园物业管理多采取内部甲乙方体制。甲乙方体制是学校把原后勤一分为二。一方是代表学校行使后勤管理职能的甲方，另一方是为学校教学、科研和师生生活提供后勤服务和保障的乙方，甲方与乙方通过合同方式明确各自的权利义务。这种甲乙方体制改变了过去办后勤的传统计划管理体制，在很大程度上推进了后勤社会化进程，刺激了乙方物业管理市场化体制的形成。但这种体制由于高校自身的特点，仍然没有把自己的校内市场向社会开放，这是所谓“扶上马，送一程”的原则使然。
6. 校园物业管理费核算具有模糊性。由于高校自身的特点，决定了校园物业管理不能完全按市场化方式进行核算。从实践看，多数学校采用“倒推法”，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行费用等测算出总价格，再用总价格除以总工作量费用，如单位面积维修费用等，这种测算与社会上通用的管理和服务费用标准难以一致，必然因各学校不同情况而有所不同。
7. 校园物业管理以服务优质为最高目标。以优质服务、优良作风、优美环境让师生员工满意，这是学校后勤工作永恒的主题，物业管理也不能偏离这一方向，必须把这“三优一满意”作为最高目标加以遵循。
8. 校园物业管理具有育人功能。具体包括：其一，“育身”功能，校园环境的改善、绿色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，保持空气清新，有利于人的健康；其二，“育心”功能，学生阶段是大学生人生观、世界观和价值观发展的关键时期，通过物业管理，使校园更干净、更宽敞、更有序、更整齐，这样的环境可以让人心旷神怡、精神振奋，容易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质；其三，“育美”功能，通过物业管理，校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学价值和审美因素，有利于培养人的审美情趣，达到审美教育的目的；其四，“育德”功能，通过物业管理人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务，起到一定的示范作用，有利于培养学生的良好道德品质。
经理人团队
   
   
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